השכרת דירה vs קניית דירה - מה משתלם יותר?

זו אחת השאלות הנפוצות ביותר בישראל: האם עדיף לשכור דירה או לקנות? התשובה אינה פשוטה ותלויה במצב האישי, הכלכלי והמיקום שלכם. בואו נעשה את החישוב יחד.

העלויות האמיתיות של קניית דירה

עלויות רכישה חד-פעמיות

נניח דירה במחיר של 2,000,000 ש"ח:

| הוצאה | אחוז | סכום |
|-------|------|------|
| הון עצמי (25%) | 25% | 500,000 ש"ח |
| מס רכישה (דירה ראשונה) | ~3.5% | 70,000 ש"ח |
| עו"ד | 0.5-1% | 15,000 ש"ח |
| שמאי | - | 3,000 ש"ח |
| תיווך | 2% | 40,000 ש"ח |
| סה"כ עלות ראשונית | | 628,000 ש"ח |

עלויות משכנתא

על הלוואה של 1,500,000 ש"ח ל-25 שנה בריבית ממוצעת של 4%:

• החזר חודשי: כ-7,900 ש"ח


• סה"כ תשלום: כ-2,370,000 ש"ח


• סה"כ ריבית: כ-870,000 ש"ח

עלויות שוטפות נוספות (לא קיימות בשכירות)

• ארנונה (הבעלים משלם גם כשהדירה ריקה)


• ועד בית


• תיקונים ותחזוקה (כ-1% מערך הנכס בשנה)


• ביטוח מבנה

העלויות האמיתיות של שכירות

נניח שכר דירה של 5,500 ש"ח לחודש

• שנה: 66,000 ש"ח


• 10 שנים: 660,000 ש"ח


• 25 שנה: 1,650,000 ש"ח

יתרונות כלכליים של שכירות

• אין צורך בהון עצמי גדול


• הכסף שלא הושקע יכול להניב תשואה


• גמישות - אפשר לעבור בקלות


• אין אחריות על תיקונים גדולים

חישוב: מה משתלם יותר?

תרחיש 1: משקיעים את ההון העצמי

נניח שבמקום לקנות דירה, שוכרים ומשקיעים את ההון העצמי (500,000 ש"ח) בתשואה ממוצעת של 7% בשנה:

• אחרי 10 שנים: כ-983,000 ש"ח


• אחרי 25 שנה: כ-2,714,000 ש"ח

בניכוי דמי השכירות ל-25 שנה (1,650,000 ש"ח), נשאר לכם כ-1,064,000 ש"ח.

תרחיש 2: קונים דירה

• ערך הדירה אחרי 25 שנה (בהנחת עליית ערך של 3% בשנה): כ-4,188,000 ש"ח


• סה"כ שילמתם: 2,370,000 ש"ח (משכנתא) + 628,000 ש"ח (עלויות רכישה) + כ-500,000 ש"ח (תחזוקה) = 3,498,000 ש"ח


• רווח נטו: כ-690,000 ש"ח

מתי עדיף לקנות?

קנייה משתלמת כאשר:

1. יש לכם הון עצמי גדול - ככל שהמשכנתא קטנה יותר, העסקה משתלמת יותר
2. אתם מתכננים להישאר לפחות 7-10 שנים - כדי לכסות את עלויות הרכישה
3. המחירים באזור עולים - עליית ערך משמעותית הופכת את הקנייה למשתלמת
4. יחס שכירות למחיר נמוך - כלומר, שכר הדירה נמוך יחסית למחיר הנכס
5. אתם רוצים יציבות - דירה משלכם = אף אחד לא יגרש אתכם

שכירות משתלמת כאשר:

1. אין לכם הון עצמי - או שהוא יכול להניב תשואה גבוהה יותר
2. אתם לא בטוחים איפה תהיו בעוד 5 שנים - קריירה, זוגיות, משפחה
3. המחירים גבוהים יחסית לשכירות - בתל אביב למשל, יחס המחיר לשכירות גבוה מאוד
4. אתם רוצים גמישות - לשנות עבודה, שכונה, או גודל דירה
5. שוק הנדל"ן לא יציב - או שיש חשש לירידת מחירים

"כלל האגודל" - יחס מחיר לשכירות

חלקו את מחיר הדירה בשכר הדירה השנתי:

• פחות מ-15: קנייה משתלמת מאוד


• 15-20: תלוי במצב האישי


• מעל 20: שכירות כנראה משתלמת יותר


• מעל 25: שכירות בהחלט משתלמת יותר

דוגמה:

דירה ב-2,000,000 ש"ח עם שכ"ד של 5,500 ש"ח לחודש:
2,000,000 / (5,500 × 12) = 30.3

זה יחס גבוה מאוד - שכירות כנראה משתלמת יותר מבחינה כלכלית טהורה.

מה לא מחושב בנוסחאות?

יתרונות רגשיים של בעלות

• תחושת ביטחון וקביעות


• חופש לשפץ ולשנות


• ירושה לילדים


• סטטוס חברתי

חסרונות של בעלות

• לחץ כלכלי של משכנתא


• קשה לעבור עבודה למקום רחוק


• אחריות על תיקונים ותחזוקה

המלצות לפי שלב בחיים

צעירים (20-30)

בדרך כלל עדיף לשכור ולהשקיע את הכסף. הגמישות חשובה בשלב הזה.

זוגות עם ילדים (30-45)

כאן הקנייה הופכת למשתלמת יותר - יציבות לילדים, התחייבות לטווח ארוך.

לפני פרישה (50+)

אם אין לכם דירה, כדאי לשקול רכישה כדי לא לשלם שכירות בפנסיה.

---

סיכום

אין תשובה אחת נכונה. הכל תלוי במצב האישי שלכם - ההון העצמי, היציבות התעסוקתית, התכניות לעתיד והעדפות האישיות. עשו את החישוב עבור המצב הספציפי שלכם, והתייעצו עם יועץ משכנתאות לפני שמקבלים החלטה.

מחפשים דירה לקנייה או להשכרה? גלו נכסים בפלטפורמה שלנו.